착한법률 과 법정지상권 알아보기

안녕하세요 착한법률입니다.

여러분 법정지상권이라는 단어에 대해 많이 들어보셨죠?

부동산 관련 신문기사와 뉴스 등을 보다 보면 법정지상권에 대한 이야기가 많이 나오는데요.

오늘은 착한법률과 함께 법정지상권에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

법정지상권이 여신거래에 있어서 갖는 의미는 무엇일까?

법정지상권은 건물의 존속을 목적으로 하는 소위 건물에 부수하는 권리로서 독립한 담보가치가 인정되는 것은 아니지만, 법정지상권의 성립 여부가 당해 건물이나 토지의 담보평가에 영향을 주게 되며, 저당토지상에 법정지상권의 성립이 인정되는 건물이 존재하게 되면 흔히 저당토지의 경락가액이 저하되는데요.

이렇듯 법정지상권의 성립여부가 여신거래에 있어서는 중요한 의미를 가지게 됩니다.

그렇다면 법정지상권은 무엇일까? 알아보도록 하겠습니다.

1. 지상권과 법정지상권 의미

지상권은 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리(민법 제279조)를 말하는데요.

통상 지상권은 당사자의 지상권설정합의와 등기에 의하여 성립하는 것이지만, 일정한 경우에는 법률상 당연히 건물소유자에게 건물의 소유, 이용에 필요한 범위 내에서 토지에 대한 지상권이 인정되는 경우가 있는데, 이를 법정지상권이라고 합니다.

2. 법정지상권을 인정해야만 하는 이유

토지 및 건물은 각각 독립, 별개의 권리객체로 각각 거래의 대상이 될 수 있지만, 건물은 그 성질상 토지의 이용권이 수반되지 아니하고는 존재할 수 없기 때문에, 일정한 사유에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 건물소유자에게 법률로써 토지이용권을 부여하여 건물의 존재기반을 보장하고자 하는 것입니다.

3. 법정지상권이 성립되는 경우

가. 토지와 건물이 동일소유자에게 속하는 경우에 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 토지소유자가 변경된 때(민법 제305조)

나. 동일인의 소유에 속하는 토지와 그 지상의 건물에 저당권이 설정된 후(어느 한 쪽에만 설정된 경우와 양쪽에 다 설정된 경우 모두 포함), 저당권의 실행으로 경매됨으로써 토지와 건물의 소유자가 달라진 때(민법 제366조)

다. 토지와 그 지상의 건물이 동일소유자에게 속하는 경우에 그 토지 또는 건물에만 가등기담보권, 양도담보권 또는 매도담보권이 설정된 후 이들 담보권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우(가등기담보법 제10조)

라. 토지와 입목이 동일인에 속하고 있는 경우에 경매 기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 때(입목에관한법률 제6조)

4. 그 밖에 판례에 의해 인정된 관습법상의 법정지상권이 성립하는 경우

토지와 건물이 같은 소유자에게 속하였다가 그 건물 또는 토지가 매매 또는 그 외의 원인(증여, 공매, 경매 등)으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때 특히 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 경우

5. 법정지상권의 의미

이와 같이 법정지상권은 건물의 존속을 목적으로 하여 소위 당해 건물에 부수되는 권리이므로 법정지상권만으로는 그 담보가치를 인정할 수 없겠지만, 토지를 저당으로 한 때는 지상권의 부담이 있으므로 그만큼 공제하여 평가하여야 할 것이므로 저당토지의 경락가액은 크게 저하될 것이고, 반대로 건물을 저당으로 한 때에는 지상권의 보장이 있으므로 이것을 고려하여 건물의 담보가치를 높게 평가할 수 있을 것입니다.

관습상의 법정지상권에 관한 구체적 사례 고찰

관련법규정

나. 사실관계

이 사건 대지와 건물은 A의 소유인데, 이 중 대지를 A의 아들 B에게 증여하여 B명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 그런데 위 증여를 하기 전에 A는 위 건물을 철거하고 새 건물을 건축하는 절차를 밟았었고, 위 증여 이후에는 B로부터 대지의 사용승낙서를 받아 건축허가를 신청하여 건축허가를 받았다. 그런데 위 건물에 대해 여러 건의 가압류등기가 경료되어 위 건물을 철거하지 못한 상태에서 위 건물에 대한 강제경매가 진행되었고, C가 경락을 받아 경락대금을 완납하였다. 이에 B가 C를 상대로 건물의 철거를 청구한 사건이다.

다. 주요쟁점

토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 되었더라도, 당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었던 경우에는 건물 소유자는 토지 소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 주장할 수 없게 됩니다.

관습상의 법정지상권은 타인의 토지 위에 건물을 소유하는 것을 본질적 내용으로 하는 권리가 아니라, 건물의 소유를 위하여 타인의 토지를 사용하는 것을 본질적 내용으로 하는 권리여서, 별도의 건물철거합의가 없다면 토지와 건물의 소유자가 달라진 후에도 건물 소유자로 하여금 그 건물의 소유를 위하여 토지를 계속 사용케 하려는 묵시적 합의가 있는 것으로 추정할 수 있습니다.

따라서 관습상의 법정지상권의 발생을 배제하는 효력을 인정할 수 있기 위하여서는, 단지 형식적으로 건물을 철거한다는 내용만이 아니라 건물을 철거함으로써 토지의 계속사용을 그만두고자 하는 당사자의 의사가 그 합의에 의하여 인정되어야만 하는 것입니다.

라. 문제의 해결

위에서 이미 살펴보았듯이 관습상 법정지상권의 성립요건으로는, ㉮토지와 건물이 동일인의 소유에 속하고, ㉯매매 기타의 원인으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 되었으며, ㉰당사자 사이에 건물을 철거하기로 하는 합의가 없을 것이라는 세 가지 요건이 필요합니다.

사례는 위 성립요건 중 ㉰에 관한 것인데, 즉 A가 새 건물을 건축하기 위해 종전의 건물을 철거하기로 합의하고, 이 사정을 B가 안 경우에도 당사자 간 건물철거의 합의가 있는 것으로 보아 관습상 법정지상권의 성립을 부정할 수 있는가 하는 점입니다.

사례에서 A와 B 사이에 이 사건 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다고 하더라도, 그것은 어디까지나 새 건물을 건축하기 위해 종전의 건물을 철거한다는 취지로서, 다시 말해 건물소유자로 하여금 토지를 종전대로 사용케 하는 것이 그 전제가 되어 있다 할 것이므로, 관습상 법정지상권이 성립하는 데에는 아무런 영향이 없다고 할 것입니다.

따라서 강제경매를 통해 이 사건 건물을 경락받은 C는 그 종된 권리인 관습상 법정지상권도 당연히 취득하게 되므로, B의 C에 대한 건물철거청구는 부당하다 할 것입니다.

어떠세요? 이제 법정지상권에 대해 이해가 가시나요?

만일 여러분들 중 지상의 타인소유 건물로 인하여 토지 재산권 행사에 방해를 받거나 혹은 반대로 부당하게 토지주로부터 건물의 철거요구를 받게 되는 경우 등 법정지상권과 관련하여 문제발생 시 착한법률과의 상담을 통해 문제해결 방안을 찾아보시는 것은 어떨까 합니다.

이상 착한법률 이었습니다.